1月末頃から株価や為替の動きに
変化が見られたあたりから
不動産価格も動きが
出てきた感じがしています。
今後価格がどうなるか
融資環境がどう変化するか
定期的に引き続き
確認していこうと思います。
さて、不動産投資を考えたことがある人は
利回りという言葉を、
聞いたことがあるでしょう。
投資物件の資料を見てみると
利回り何パーセントって
書いてあります。
利回りの計算は
（ 年間の家賃収入 ） ÷ （ 購入金額 ） × 100
＝ ○○ ％
となります。
例えば、月額 10万円のワンルームを
1,200万円で購入したとします。
すると、年間家賃収入は
10万円×12か月＝120万円
ですね。
上の式に当てはめてみると
120万円 ÷ 1,200万円 × 100
＝ 10％
この物件は、利回り 10％
という計算になります。
この計算で出た利回りを
表面利回り
と言います。
銀行預金の金利が、１％どころか
0.01％なんてのもあるくらいなので
10％ってかなりいいですね。
しかし、この表面利回りをそのまま使って
収支計算していけません。
不動産投資で成功しようとするなら
表面利回りでなく、
実質利回り
を抑えるべきです。
実質利回りは、
年間の家賃収入金額から
必要経費を差し引きした金額を
購入金額と諸費用
で割ったものになります。
必要経費には、
マンション管理費
修繕積立金
管理手数料
などが含まれます。
必要経費は、大体家賃の2割ぐらいです。
2割で計算すると
年間家賃は、
120万円 － 120万円×0.2 ＝ 96万円
購入にかかる総費用は
諸経費は物件価格の10％ぐらいなので、
1,200万円 ＋ 1,200万円×0.1 ＝ 1,320万円
実質利回りは、
96万円 ÷ 1,320万円 ＝ 7.3％
となります。
実際の取引の現場だと
7％もあればかなり良いです。
地方に行けば
もっと利回りがよくなりますが
利回りが高いということは
リスクも高いということを
忘れないでください。
また、実質利回りを計算するときに
必ずやってほしいことがあります。
家賃の数字を不動産会社の
提示した資料にある家賃を
鵜呑みにしないことです。
周辺にある年数、広さが似通った物件の
家賃を調べてみましょう。
これは周辺相場と乖離してたら
利回り計算の元が
狂ってくるので要注意です。
不動産投資をするのならば、
実質利回りを計算できるスキルを
身につけましょう。
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